Maggioranze Assemblea Condominio: Tabella Completa e Casi Pratici 2025

"Qual è il quorum per questa delibera?" È una delle domande più frequenti in ambito condominiale, e sbagliare la risposta può costare caro: una delibera presa senza la maggioranza necessaria è annullabile o addirittura nulla.

Il sistema delle maggioranze condominiali è complesso: diverse delibere richiedono diverse maggioranze, che cambiano tra prima e seconda convocazione. Questa guida ti offre una tabella completa e spiegazioni pratiche per non sbagliare mai.

Quorum Costitutivo vs Quorum Deliberativo#

Prima di tutto, chiariamo la differenza fondamentale:

Quorum costitutivo#

È il numero minimo di condomini (e millesimi) che devono essere presenti perché l'assemblea sia valida. Senza quorum costitutivo, l'assemblea non può nemmeno iniziare.

Quorum deliberativo#

È il numero minimo di condomini (e millesimi) che devono votare a favore perché una delibera sia approvata. Il quorum deliberativo si calcola sui presenti (non sul totale dei condomini).

Esempio pratico#

Condominio con 20 condomini e 1.000 millesimi totali.

Prima convocazione:

• Quorum costitutivo: maggioranza condomini (11) + 2/3 millesimi (667)
• Se presenti: 12 condomini per 700 millesimi → assemblea valida
• Quorum deliberativo: maggioranza degli intervenuti
• Se 7 su 12 votano a favore → delibera approvata

Seconda convocazione:

• Quorum costitutivo: 1/3 millesimi (334)
• Se presenti: 6 condomini per 350 millesimi → assemblea valida
• Quorum deliberativo: maggioranza degli intervenuti + almeno 1/3 millesimi
• Se 4 su 6 votano a favore (e hanno almeno 334 millesimi) → delibera approvata

Tabella Completa delle Maggioranze#

Ecco la tabella riepilogativa di tutte le maggioranze previste dal Codice Civile:

Delibere Ordinarie#

Esempi di delibere ordinarie:

• Approvazione bilancio consuntivo
• Approvazione bilancio preventivo
• Nomina/conferma amministratore
• Compenso amministratore
• Manutenzione ordinaria
• Servizi comuni (pulizia, giardinaggio)

Delibere con Maggioranza Qualificata (500/1000)#

Esempi:

• Nomina/revoca amministratore (se non all'unanimità)
• Lavori di manutenzione straordinaria
• Innovazioni ordinarie (art. 1120 c.c.)
• Revisione tabelle millesimali
• Regolamento di condominio assembleare
• Videosorveglianza parti comuni

Delibere Superbonus e Efficientamento Energetico#

Esempi:

• Cappotto termico
• Sostituzione caldaia centralizzata
• Installazione pannelli fotovoltaici
• Interventi Superbonus 110%/90%/70%

Delibere che Richiedono Unanimità#

Innovazioni Gravose o Voluttuarie (Art. 1121)#

Le innovazioni "gravose" (costo elevato rispetto alle condizioni del condominio) o "voluttuarie" (non strettamente necessarie) richiedono:

• Deliberativo: maggioranza intervenuti + 667/1000
• I condomini dissenzienti possono non partecipare alla spesa
• Se in seguito vogliono usufruire dell'innovazione, devono pagare la loro quota

Come Calcolare i Quorum: Esempi Pratici#

Esempio 1: Approvazione bilancio (seconda convocazione)#

Dati:

• Condomini totali: 15
• Millesimi totali: 1.000
• Presenti: 8 condomini per 450 millesimi

Quorum costitutivo: 334/1000 → 450 > 334 ✓ Assemblea valida

Votazione: 5 favorevoli (300 mill.), 2 contrari (100 mill.), 1 astenuto (50 mill.)

Quorum deliberativo:

• Maggioranza intervenuti: 5 > 4 (metà di 8) ✓
• Almeno 334/1000: 300 < 334 ✗

Risultato: DELIBERA NON APPROVATA (mancano i millesimi)

Esempio 2: Lavori straordinari (prima convocazione)#

Dati:

• Condomini totali: 20
• Millesimi totali: 1.000
• Presenti: 14 condomini per 720 millesimi

Quorum costitutivo:

• Maggioranza condomini: 14 > 10 ✓
• 667/1000: 720 > 667 ✓ Assemblea valida

Votazione: 10 favorevoli (550 mill.), 3 contrari (120 mill.), 1 astenuto (50 mill.)

Quorum deliberativo (lavori straordinari = 500/1000):

• Maggioranza intervenuti: 10 > 7 ✓
• Almeno 500/1000: 550 > 500 ✓

Risultato: DELIBERA APPROVATA

Esempio 3: Installazione ascensore (innovazione)#

Dati:

• Condomini totali: 10
• Millesimi totali: 1.000
• Presenti: 7 condomini per 680 millesimi

Votazione: 5 favorevoli (500 mill.), 2 contrari (180 mill.)

Quorum deliberativo (innovazione = 667/1000):

• Maggioranza intervenuti: 5 > 3,5 ✓
• Almeno 667/1000: 500 < 667 ✗

Risultato: DELIBERA NON APPROVATA

Prima vs Seconda Convocazione: Differenze Chiave#

Prima convocazione#

Quando si usa: È la data principale indicata nell'avviso di convocazione.

Quorum costitutivo: Più alto (maggioranza condomini + 667/1000)

Quorum deliberativo: Più basso (solo maggioranza intervenuti)

Quando conviene: Quando si è sicuri dell'alta partecipazione e si vogliono approvare delibere con meno millesimi favorevoli.

Seconda convocazione#

Quando si usa: Almeno 24 ore dopo la prima, se questa è andata deserta.

Quorum costitutivo: Più basso (334/1000)

Quorum deliberativo: Più alto (maggioranza intervenuti + 334/1000)

Quando conviene: Quando la partecipazione è bassa ma chi partecipa è favorevole.

Tabella comparativa#

Casi Speciali e Frequenti#

Nomina e revoca dell'amministratore#

Nomina (obbligatoria sopra 8 condomini):

• Maggioranza qualificata: 500/1000

Revoca:

• Per gravi irregolarità: 500/1000
• Senza giusta causa: 500/1000
• Giudiziale: ricorso al tribunale

Assemblea totalitaria#

Se tutti i condomini sono presenti (personalmente o per delega), l'assemblea può deliberare su qualsiasi argomento, anche non previsto nell'ordine del giorno.

Requisiti:

• Presenza del 100% dei millesimi
• Nessun condomino si oppone alla trattazione

Assemblea in seconda convocazione immediata#

Se la prima convocazione va deserta, si può procedere immediatamente in seconda convocazione, purché:

• L'avviso prevedesse entrambe le date
• La seconda sia almeno 24 ore dopo
• Sia rispettato il termine minimo di preavviso

Deleghe: limiti e calcolo#

Limiti:

• Massimo deleghe per persona: 1/5 dei condomini (o dei millesimi)
• L'amministratore non può ricevere deleghe

Nel calcolo:

• Il delegato vota per tutti i suoi deleganti
• I millesimi dei deleganti si sommano a quelli del delegato
• Il conteggio teste conta ogni delegante separatamente

Delibere Nulle vs Annullabili#

Delibere nulle#

Sono nulle (impugnabili senza limiti di tempo) le delibere:

• Prese su materie estranee alla competenza assembleare
• Con oggetto impossibile o illecito
• Che ledono diritti individuali dei condomini
• Prive di causa

Esempi:

• Delibera che vieta a un condomino di vendere il suo appartamento
• Delibera che impone spese a carico di un solo condomino senza giustificazione

Delibere annullabili#

Sono annullabili (entro 30 giorni) le delibere:

• Con vizi procedurali (convocazione, quorum)
• Con errori di calcolo nel riparto
• Con vizi formali nel verbale

Esempi:

• Delibera presa senza raggiungere il quorum
• Convocazione non inviata a tutti i condomini
• Ordine del giorno generico

Errori Frequenti nel Calcolo dei Quorum#

1. Confondere teste e millesimi#

Errore: "Abbiamo 6 su 10 favorevoli, siamo a maggioranza" Corretto: Verificare sempre ENTRAMBI: numero di voti E millesimi

2. Contare gli astenuti come favorevoli#

Errore: "7 favorevoli, 2 astenuti, 1 contrario → 9 a favore" Corretto: Gli astenuti non sono favorevoli. Solo 7 favorevoli.

3. Non verificare il quorum durante l'assemblea#

Se condomini se ne vanno durante l'assemblea, il quorum può venire meno. Verificare prima di ogni votazione.

4. Applicare la maggioranza sbagliata#

Ogni tipo di delibera ha la sua maggioranza. Usare sempre la tabella corretta.

5. Ignorare la distinzione prima/seconda convocazione#

I quorum sono diversi. Un errore frequente è applicare i quorum della seconda convocazione alla prima.

Strumenti per il Calcolo dei Quorum#

Calcolo manuale#

Per ogni votazione, compila questa tabella:

Calcolo con software#

Un software gestionale moderno:

• Calcola automaticamente i millesimi presenti
• Verifica il quorum costitutivo in tempo reale
• Per ogni votazione, indica se il quorum deliberativo è raggiunto
• Segnala eventuali errori prima della chiusura

FAQ sulle Maggioranze in Assemblea#

Se un condomino è assente ingiustificato, conta per il quorum?

No, i condomini assenti non contano né per il quorum costitutivo né per quello deliberativo. Contano solo i presenti (di persona o per delega).

Gli astenuti contano per raggiungere la maggioranza?

Gli astenuti contano per il quorum costitutivo (sono presenti) ma NON per il quorum deliberativo. Non sono voti favorevoli.

Cosa succede se il quorum viene meno durante l'assemblea?

Se condomini se ne vanno e il quorum costitutivo scende sotto la soglia, l'assemblea non può più deliberare validamente. Le eventuali delibere successive sono annullabili.

Un condomino può avere deleghe illimitate?

No. Il limite è 1/5 dei condomini o 1/5 del valore millesimale dell'edificio. Questo per evitare concentrazioni eccessive di potere.

L'amministratore può votare per il proprio appartamento?

Sì, se è anche condomino (possiede un'unità), può votare per quella unità. Non può però ricevere deleghe da altri condomini.

Come si calcolano i quorum con i millesimi decimali?

Si arrotonda per difetto per i quorum costitutivi, per eccesso per verificare il raggiungimento. In caso di dubbio, è sempre meglio avere un margine di sicurezza.

Conclusioni#

Il sistema delle maggioranze condominiali è articolato ma fondamentale per la validità delle delibere. I punti chiave:

1. Distingui sempre quorum costitutivo e deliberativo
2. Verifica sempre teste E millesimi
3. Usa la tabella corretta per ogni tipo di delibera
4. Attenzione agli astenuti: non sono voti favorevoli
5. Prima vs seconda convocazione: quorum diversi
6. Documenta tutto nel verbale con i numeri precisi

Un errore nel calcolo dei quorum può portare all'annullamento di delibere importanti, con conseguenti ritardi, costi legali e conflitti tra condomini.

Un software gestionale elimina questi rischi calcolando automaticamente ogni quorum e verificando in tempo reale la validità delle votazioni.

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Questa guida viene aggiornata regolarmente. Ultimo aggiornamento: Gennaio 2025.