Decreto Ingiuntivo Condominio: Procedura, Costi e Tempi 2025

Il decreto ingiuntivo è lo strumento legale più efficace per recuperare i crediti condominiali. A differenza di altre procedure, quello per quote condominiali è immediatamente esecutivo: non serve attendere che diventi definitivo per agire.

Questo significa che l'amministratore può ottenere un titolo esecutivo in tempi molto brevi, una caratteristica fondamentale per proteggere gli interessi del condominio. Vediamo nel dettaglio come funziona, quanto costa e quali documenti servono.

Cos'è il Decreto Ingiuntivo#

Il decreto ingiuntivo è un provvedimento giudiziario con cui il giudice ordina al debitore di pagare una somma di denaro. È disciplinato dagli artt. 633-656 del Codice di Procedura Civile.

Caratteristiche principali#

Perché è lo strumento ideale per il condominio#

Il decreto ingiuntivo per crediti condominiali ha una particolarità unica: è immediatamente esecutivo ai sensi dell'art. 63, comma 1, delle disposizioni di attuazione del c.c.

"Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore [...] può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione."

Questo significa che:

• Non serve attendere i 40 giorni per l'opposizione
• Si può procedere subito al pignoramento
• L'eventuale opposizione del moroso non blocca l'esecuzione

I Requisiti per Ottenere il Decreto#

Per ottenere un decreto ingiuntivo condominiale, devono sussistere i seguenti requisiti:

1. Credito certo, liquido ed esigibile#

• Certo: derivante da delibera assembleare
• Liquido: di importo determinato
• Esigibile: scaduto il termine di pagamento

2. Prova scritta del credito#

Per i crediti condominiali, la prova è data da:

• Verbale dell'assemblea che ha approvato il bilancio/preventivo
• Stato di ripartizione delle spese
• Solleciti e diffide inviate (non obbligatorio ma utile)

3. Legittimazione dell'amministratore#

L'amministratore agisce in nome e per conto del condominio:

• Deve essere regolarmente nominato
• Non serve una delibera specifica per agire (è un obbligo di legge)
• Deve conferire mandato a un avvocato

I Documenti Necessari#

Per presentare il ricorso per decreto ingiuntivo, l'avvocato avrà bisogno dei seguenti documenti:

Documenti obbligatori#

1. Verbale dell'assemblea che ha approvato il bilancio/preventivo da cui deriva il credito

2. Stato di ripartizione delle spese (con indicazione delle somme dovute dal moroso)

3. Nomina dell'amministratore (verbale o contratto)

4. Codice fiscale del condominio

5. Dati del moroso: nome, cognome, codice fiscale, residenza

Documenti consigliati (non obbligatori)#

6. Solleciti inviati (raccomandate A/R o PEC)

7. Diffida formale con prova di ricezione

8. Estratto conto del condomino moroso

9. Regolamento condominiale (se prevede interessi o penali)

Attenzione ai dettagli#

La Procedura Step by Step#

Step 1: Conferimento incarico all'avvocato#

L'amministratore:

• Sceglie il legale (può essere l'avvocato del condominio o uno specializzato)
• Conferisce procura alle liti
• Consegna tutta la documentazione

Step 2: Redazione e deposito del ricorso#

L'avvocato:

• Redige il ricorso per decreto ingiuntivo
• Quantifica il credito (capitale + interessi + spese)
• Deposita telematicamente presso l'ufficio giudiziario competente
• Versa il contributo unificato

Step 3: Emissione del decreto#

Il giudice:

• Esamina il ricorso e i documenti
• Se tutto è in ordine, emette il decreto
• Il decreto contiene l'ordine di pagare entro 40 giorni

Tempi: generalmente 15-45 giorni dal deposito

Step 4: Notifica al moroso#

Il decreto deve essere notificato al moroso:

• Tramite ufficiale giudiziario
• O tramite PEC (se il moroso ha indirizzo PEC)
• Insieme alla copia del ricorso e dei documenti

Step 5: Reazione del moroso#

Il moroso può:

A) Pagare spontaneamente

• Entro 40 giorni dalla notifica
• Capitale + interessi + spese legali
• Fine della procedura

B) Opporsi

• Entro 40 giorni dalla notifica
• Si apre un giudizio ordinario
• L'esecuzione NON si sospende (crediti condominiali)

C) Non fare nulla

• Dopo 40 giorni il decreto diventa definitivo
• Si procede con l'esecuzione forzata

Step 6: Esecuzione forzata (se necessario)#

Se il moroso non paga:

• Si notifica l'atto di precetto (ultimatum di 10 giorni)
• Si procede al pignoramento
• Vendita dei beni o assegnazione delle somme

I Costi della Procedura#

I costi variano in base all'importo del credito e all'ufficio giudiziario competente:

Contributo unificato#

Nota: per i decreti ingiuntivi il contributo unificato è ridotto della metà

Onorari dell'avvocato#

Gli onorari sono liberi (aboliti i minimi tariffari), ma indicativamente:

Altre spese#

Esempio di costo totale#

Decreto ingiuntivo per credito di € 5.000 al Giudice di Pace:

L'Opposizione al Decreto Ingiuntivo#

Il moroso può opporsi al decreto entro 40 giorni dalla notifica. Vediamo cosa succede.

Motivi di opposizione frequenti#

1. Vizi formali della delibera: mancata convocazione, quorum non raggiunto
2. Errori nel calcolo: importi errati, doppi addebiti
3. Prescrizione: crediti superiori a 5 anni
4. Pagamento avvenuto: prove di bonifici effettuati
5. Compensazione: crediti del condomino verso il condominio
6. Contestazione del merito: lavori non eseguiti, spese non approvate

Cosa succede con l'opposizione#

1. Si apre un giudizio ordinario davanti allo stesso giudice
2. Il condominio si costituisce e difende il proprio credito
3. Si tengono le udienze e si assumono le prove
4. Il giudice emette sentenza

L'esecuzione prosegue comunque#

Per i crediti condominiali, l'opposizione non sospende l'esecutività del decreto. Il condominio può:

• Procedere al pignoramento durante il giudizio
• Incassare le somme
• Se poi l'opposizione viene accolta, dovrà restituire

Richiesta di sospensione#

Il moroso può chiedere al giudice la sospensione della provvisoria esecuzione, ma deve dimostrare:

• Gravi motivi di opposizione
• Pericolo di un danno grave e irreparabile

La sospensione per i crediti condominiali è raramente concessa.

L'Esecuzione Forzata#

Se il moroso non paga spontaneamente, si procede con l'esecuzione forzata.

Atto di precetto#

Prima del pignoramento, si notifica il precetto: un'intimazione a pagare entro 10 giorni. Contiene:

• Copia del decreto ingiuntivo
• Intimazione al pagamento
• Avviso che si procederà al pignoramento

Tipi di pignoramento#

Pignoramento presso terzi (il più comune)#

È il tipo più utilizzato per i crediti condominiali:

1. Si notifica l'atto di pignoramento alla banca o al datore di lavoro
2. Il terzo deve dichiarare cosa deve al moroso
3. Il giudice assegna le somme al creditore
4. Tempi: 3-6 mesi

Limiti di pignorabilità dello stipendio: massimo 1/5 al netto delle ritenute.

Pignoramento immobiliare#

Per crediti elevati o quando altre vie falliscono:

1. Trascrizione del pignoramento nei registri immobiliari
2. Nomina di un custode e di un perito
3. Vendita all'asta dell'immobile
4. Soddisfazione del credito

Tempi: 2-5 anni Costi: molto elevati (€ 3.000-10.000+)

Conviene solo per crediti superiori a € 10.000-15.000.

Casi Particolari#

Moroso deceduto#

Se il moroso muore:

• Il credito si trasmette agli eredi
• Si procede contro gli eredi che accettano l'eredità
• Gli eredi rispondono nei limiti della quota ereditaria

Moroso fallito#

Se il moroso è sottoposto a procedure concorsuali (fallimento, concordato):

• Il credito va insinuato al passivo
• Non si può agire esecutivamente
• Il recupero dipende dall'esito della procedura

Immobile in comunione#

Se l'unità immobiliare appartiene a più comproprietari:

• Tutti sono obbligati in solido
• Si può agire contro ciascuno per l'intero
• Il decreto va notificato a tutti

Usufruttuario e nudo proprietario#

Per le spese condominiali:

• Spese ordinarie: a carico dell'usufruttuario
• Spese straordinarie: a carico del nudo proprietario
• Il condominio può agire contro entrambi (poi si regolano tra loro)

Come Preparare la Documentazione#

Checklist per l'avvocato#

Prima di conferire l'incarico, raccogli:

Documenti del condominio:

• Codice fiscale del condominio
• Verbale di nomina dell'amministratore in carica
• Regolamento condominiale (se esistente)

Documenti sul credito:

• Verbale approvazione bilancio/preventivo
• Stato di ripartizione con dettaglio moroso
• Estratto conto del condomino
• Calcolo interessi di mora

Documenti stragiudiziali:

• Solleciti inviati (con ricevute)
• Diffida formale (con ricevuta A/R o PEC)
• Eventuali risposte del moroso

Dati del moroso:

• Nome, cognome, data e luogo di nascita
• Codice fiscale
• Residenza attuale (per la notifica)
• PEC (se disponibile)

Organizzazione dei documenti#

Prepara una cartella digitale ordinata:

• Tutti i documenti in PDF
• Nominati con convenzione chiara (es. "01_Verbale_approvazione_bilancio_2024.pdf")
• Un file Excel con il calcolo analitico del credito

FAQ sul Decreto Ingiuntivo Condominiale#

Serve la delibera assembleare per chiedere il decreto ingiuntivo?

No. L'amministratore ha l'obbligo di legge di agire per il recupero dei crediti entro 6 mesi dalla chiusura dell'esercizio (art. 1129 c.c.). Non serve una delibera specifica, salvo che l'assemblea non lo abbia espressamente dispensato.

Posso chiedere il decreto ingiuntivo anche per pochi euro?

Tecnicamente sì, ma non è conveniente. I costi della procedura (contributo unificato, avvocato, notifica) supererebbero il credito. In generale, conviene procedere per importi superiori a € 500-1.000.

Cosa succede se il moroso non ha nulla?

Se il moroso è davvero nullatenente, l'esecuzione forzata non produce risultati. Il decreto resta comunque valido per 10 anni e può essere rinnovato. Se in futuro il debitore avrà beni o redditi, si potrà agire.

Posso chiedere il decreto per spese non ancora deliberate?

No. Il decreto richiede un credito certo, e la certezza deriva dalla delibera assembleare. Non si possono includere spese future o non ancora approvate dall'assemblea.

Il moroso può vendere l'appartamento per evitare il pignoramento?

Può vendere, ma l'acquirente risponde in solido per le morosità dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63, comma 4). Inoltre, se il pignoramento è già trascritto, la vendita non pregiudica il creditore.

Quanto tempo ho per agire?

Il credito condominiale si prescrive in 5 anni dalla scadenza di ogni singola rata. È fondamentale agire tempestivamente per non perdere il diritto.

Conclusioni#

Il decreto ingiuntivo è lo strumento più efficace per il recupero dei crediti condominiali, grazie alla sua immediata esecutività. I punti chiave:

1. Requisiti: credito certo, liquido, esigibile + prova documentale
2. Documenti: verbale assemblea, riparto, nomina amministratore
3. Tempi: 15-45 giorni per l'emissione
4. Costi: € 400-1.500 (a carico del moroso)
5. Esecutività: immediata, anche in caso di opposizione
6. Esecuzione: pignoramento presso terzi (più comune) o immobiliare

L'amministratore ha l'obbligo di agire entro 6 mesi dalla chiusura dell'esercizio. Una gestione tempestiva e documentata aumenta significativamente le probabilità di recupero.

Un software gestionale moderno può semplificare enormemente la preparazione della documentazione, tracciare i solleciti e calcolare automaticamente gli interessi, rendendo più efficiente tutto il processo.

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Questa guida viene aggiornata regolarmente. Ultimo aggiornamento: Febbraio 2025.